La perspective d’un audit énergétique en copropriété obligatoire 2024 suscite de nombreuses questions chez les copropriétaires et les syndics. Faut-il réellement réaliser un bilan énergétique complet de l’immeuble en 2024 ? Quelles sont les nouvelles obligations instaurées par la loi Climat et Résilience pour les bâtiments collectifs ? Dans cet article, nous faisons le point – en termes simples – sur la réglementation énergétique des copropriétés : diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif obligatoire, rôle de l’audit énergétique volontaire, et conseils pour améliorer la performance de votre bâtiment. Que vous soyez novice en matière de rénovation énergétique ou membre d’un conseil syndical cherchant à se conformer aux nouvelles règles, vous trouverez ici des réponses claires pour aborder sereinement l’année 2024.
Les nouvelles obligations énergétiques pour les copropriétés en 2024
En 2024, la loi Climat et Résilience apporte des changements majeurs pour la rénovation énergétique des logements. Il est important de distinguer deux notions souvent confondues : le DPE collectif (Diagnostic de Performance Énergétique à l’échelle de l’immeuble) et l’audit énergétique. La loi n’impose pas exactement un audit énergétique généralisé à toutes les copropriétés en 2024, mais prévoit d’autres obligations.
Le DPE collectif désormais obligatoire selon la taille de la copropriété
Plutôt qu’un audit complet, la réglementation rend obligatoire la réalisation d’un DPE collectif pour de nombreux immeubles. Concrètement, tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013 doit effectuer un DPE de l’immeuble, suivant un calendrier échelonné :
- Depuis le 1er janvier 2024 : cette obligation s’applique aux copropriétés de plus de 200 lots. Autrement dit, les grandes copropriétés sont les premières concernées.
- À partir du 1er janvier 2025 : ce sera au tour des copropriétés comportant 51 à 200 lots d’effectuer ce diagnostic énergétique collectif.
- À partir du 1er janvier 2026 : toutes les copropriétés de 50 lots ou moins seront également soumises à cette exigence.
Pour ces immeubles, le DPE collectif vise à évaluer la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du bâtiment entier (parties communes et logements) sur une échelle de A à G, comme pour un DPE classique, mais à l’échelle de l’immeuble. Ce diagnostic fournit aux copropriétaires une “étiquette énergie” et une “étiquette climat” globales de l’immeuble, ainsi que des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique et une estimation de leur coût.
À savoir : Une fois réalisé, le DPE collectif devra être renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans (sauf si un DPE plus récent classe l’immeuble en A, B ou C, cas où l’obligation de mise à jour est levée). Cette périodicité vise à maintenir à jour le diagnostic en cas d’améliorations ou de dégradations du bâtiment au fil du temps.
Qu’en est-il de l’audit énergétique ? Est-il obligatoire en copropriété ?
Beaucoup de copropriétaires ont entendu parler d’un “audit énergétique obligatoire”. En réalité, l’audit énergétique n’est pas imposé à toutes les copropriétés par la loi de 2021. L’obligation d’audit énergétique instaurée par la loi Climat concerne uniquement les logements individuels très énergivores lors de leur mise en vente (maisons individuelles ou immeubles monopropriétés) – pas les immeubles en copropriété classiques.
En d’autres termes, pour les logements collectifs en copropriété, aucun audit énergétique réglementaire n’est rendu obligatoire à ce jour. La mesure d’audit obligatoire s’applique uniquement aux biens immobiliers appartenant à un seul propriétaire (par exemple un immeuble entier détenu par un bailleur unique) mis en vente, et classés F ou G (à compter d’avril 2023), E (dès 2025) ou D (dès 2034) au DPE.
Pour les copropriétés avec de multiples propriétaires, c’est donc le DPE collectif qui tient lieu d’obligation réglementaire principale en 2024, et non un audit énergétique complet du bâtiment. Cette nuance est importante : beaucoup ont parlé d’“audit obligatoire en copropriété”, mais il s’agit en réalité de l’obligation de DPE de l’immeuble.
Le saviez-vous ? Un DPE collectif ne doit pas être confondu avec un audit énergétique global. “L’audit, plus complet, met l’accent sur l’aspect financier des travaux et hiérarchise les travaux à engager, tandis que le DPE collectif se concentre sur l’évaluation globale de la performance énergétique”. En somme, le DPE donne une photographie énergétique de l’immeuble, alors que l’audit propose une feuille de route de travaux.
Pourquoi parle-t-on alors d’“audit obligatoire 2024” ?
Cette confusion vient du fait que, par le passé, un audit énergétique avait bien été rendu obligatoire pour certaines copropriétés entre 2012 et 2017 (les grandes copropriétés de plus de 50 lots avec chauffage collectif devaient réaliser un audit énergétique). Cependant, depuis le 1er janvier 2017, cette obligation spécifique a été supprimée. Aucune sanction n’était prévue à l’époque en cas de non-réalisation, et l’exigence est tombée en désuétude après 2017.
La loi Climat de 2021 n’a pas réintroduit cette contrainte généralisée, préférant imposer le DPE collectif et la planification de travaux (nous y reviendrons). Bien que l’audit énergétique en copropriété ne soit plus obligatoire, il reste fortement conseillé par les pouvoirs publics et les experts du bâtiment. En effet, ce bilan complet permet aux copropriétés d’avoir une vision d’ensemble de leur performance énergétique et de planifier les travaux de rénovation appropriés pour améliorer le bâtiment.
En parallèle, la loi Climat a introduit l’obligation d’élaborer un Plan pluriannuel de travaux (PPPT) dans les copropriétés, afin de planifier sur 10 ans les rénovations à effectuer – notamment pour la performance énergétique. Ce PPPT devient progressivement obligatoire à partir de 2023 selon la taille et l’ancienneté de l’immeuble (Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre article dédié au plan pluriannuel de travaux.).
DPE collectif vs audit énergétique : quelles différences ?
Maintenant que nous avons clarifié ce que la loi exige, vous vous demandez peut-être quelle est la différence entre un DPE collectif et un audit énergétique de copropriété. Faisons le point sur ces deux outils, car ils sont complémentaires mais ont des portées différentes :
- Le DPE collectif (Diagnostic de Performance Énergétique collectif) est un diagnostic réglementaire qui évalue la performance énergétique globale de l’immeuble. Il aboutit à une double étiquette (énergie et climat) pour le bâtiment, calcule la consommation théorique d’énergie et les émissions de CO₂, et émet des recommandations générales de travaux sans les détailler financièrement. C’est un outil de constat et d’information. En 2024, comme vu précédemment, il devient un document obligatoire pour la plupart des copropriétés afin de dresser un état des lieux standardisé de leur efficacité énergétique.
- L’audit énergétique va beaucoup plus loin qu’un DPE. Il s’agit d’une étude approfondie, généralement menée par un bureau d’études ou un architecte spécialisé, qui diagnostique toutes les spécificités du bâtiment (enveloppe thermique, systèmes de chauffage/ventilation, etc.), puis propose plusieurs scénarios de travaux chiffrés et hiérarchisés. Un audit comprend par exemple : une analyse détaillée des déperditions (isolation des murs, toitures, fenêtres…), l’étude des équipements (chaudière collective, ventilation…), et au moins deux scénarios d’amélioration avec liste de travaux, estimation du coût, des économies d’énergie attendues, et de l’impact sur la classe énergétique. L’audit énergétique sert de plan d’action : il précise quelles rénovations effectuer, dans quel ordre, et avec quels gains à la clé.
En résumé, DPE collectif = diagnostic global avec note énergétique, audit énergétique = étude complète avec plan de travaux détaillé. Le DPE est généralement une étape préalable (il donne la classe énergie de l’immeuble, un point de départ), tandis que l’audit fournit la marche à suivre pour aller vers une meilleure classe et des économies.
Quels sont les bénéfices d’un audit énergétique (même quand il n’est pas imposé) ?
Même si la loi ne le rend pas obligatoire pour toutes les copropriétés, faire réaliser un audit énergétique volontaire de votre immeuble présente de nombreux avantages :
- Avoir une feuille de route de rénovation : Un audit fournit aux copropriétaires un plan pluriannuel de travaux précis pour améliorer la performance énergétique. Les rapports d’audit hiérarchisent les interventions (par exemple commencer par l’isolation de la toiture puis des façades, changer la chaudière, etc.) et chiffrent le budget nécessaire. Cela permet de planifier les investissements sur plusieurs années en toute connaissance de cause, plutôt que d’agir au coup par coup.
- Réduire les charges et améliorer le confort : En identifiant les postes de déperdition de chaleur (mauvaise isolation, fenêtres simples vitrage, etc.), l’audit met en lumière les travaux les plus efficaces pour faire baisser les factures d’énergie. Par exemple, isoler des combles ou moderniser une chaufferie collective peut générer des économies substantielles sur la consommation de chauffage. De plus, ces travaux améliorent le confort thermique des résidents (fini les courants d’air et les pièces froides en hiver, ou la surchauffe en été).
- Valoriser le patrimoine immobilier : Un immeuble bien rénové énergétiquement prend de la valeur. Améliorer l’étiquette énergétique de la copropriété (par exemple passer de classe E ou F à C) peut rendre chaque lot plus attractif sur le marché. À l’inverse, les “passoires thermiques” seront de moins en moins tolérées : rappelons que dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location, puis les F en 2028, etc., ce qui peut affecter la rentabilité des biens mal classés. Investir dans un audit et les travaux recommandés, c’est protéger la valeur de votre bien et anticiper les réglementations futures.
- Bénéficier d’aides financières : C’est un point crucial – un audit énergétique est souvent le sésame pour débloquer des subventions à la rénovation. Par exemple, le programme national MaPrimeRénov’ Copropriété exige qu’un audit énergétique (ou à minima un DPE récent) ait été réalisé pour financer des travaux de rénovation globale. De même, un audit permet de cibler les travaux éligibles aux Certificats d’économie d’énergie (CEE), aux aides des collectivités locales, etc. En résumé, même si l’audit n’est pas obligatoire, il ouvre l’accès à des financements pour vos futurs travaux.
- Mobiliser la copropriété autour d’un projet commun : Faire effectuer un audit peut aussi avoir un impact pédagogique. Le rapport présenté en assemblée générale sensibilise tous les copropriétaires à l’état du bâtiment et aux bénéfices des améliorations. C’est souvent un bon point de départ pour convaincre l’assemblée de voter des travaux – surtout lorsque l’auditeur montre le gain énergétique potentiel et les aides financières disponibles à la clé. Cela transforme la contrainte énergétique en projet collectif positif.
En somme, l’audit énergétique volontaire est un investissement rentable sur le moyen terme pour la copropriété. Même sans obligation légale directe, il est dans l’intérêt des copropriétaires d’en réaliser un, surtout pour les immeubles anciens ou énergivores. D’ailleurs, nombre de syndics incitent désormais les copropriétés à auditer leur bâtiment, ne serait-ce que pour préparer au mieux le fameux Plan pluriannuel de travaux et prioriser les actions à mener.
(Pour plus de détails sur ce que contient un audit et comment il se déroule, vous pouvez consulter notre article « Comment se déroule un audit énergétique de maison ». Bien qu’axé sur les maisons individuelles, ce guide explique étape par étape la méthodologie d’un audit, très similaire pour un immeuble collectif.)
Comment procéder pour réaliser l’audit énergétique de votre copropriété ?
Si votre copropriété décide de franchir le pas de l’audit énergétique (démarche volontaire ou dans le cadre d’une rénovation subventionnée), voici les grandes étapes à prévoir :
1. Décider l’audit en assemblée générale (AG) – L’audit énergétique, tout comme le DPE collectif d’ailleurs, doit être voté par les copropriétaires. Inscrivez la question à l’ordre du jour de l’AG (votre syndic peut le faire sur demande du conseil syndical). La décision d’audit se vote à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (article 24 de la loi de 1965), car il s’agit d’une mission d’étude préalable aux travaux. Si les copropriétaires comprennent les enjeux (économies, confort, aides financières), le vote a de bonnes chances de passer.
2. Choisir un prestataire qualifié – Une fois l’audit approuvé, il faut sélectionner le professionnel qui le réalisera. Plusieurs types d’intervenants peuvent effectuer un audit énergétique en copropriété : bureau d’études thermiques qualifié (par exemple qualification OPQIBI 1905 « audit énergétique des bâtiments »), ingénieur thermicien, société d’architectes spécialisés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), etc. Assurez-vous que le prestataire dispose des certifications nécessaires et d’expériences en audits de bâtiments similaires au vôtre. N’hésitez pas à faire plusieurs devis pour comparer les prix et le périmètre d’intervention. Le coût d’un audit peut varier selon la taille de l’immeuble, sa complexité architecturale, le nombre de logements, etc., mais il sera réparti entre tous les copropriétaires (généralement au prorata des tantièmes).
3. Réalisation de l’audit sur le terrain – L’auditeur va d’abord recueillir les documents techniques de la copropriété (plans, consommations de chauffage… auprès du syndic) puis effectuer une visite technique complète de l’immeuble. Il examinera les façades, la toiture, les caves, les locaux techniques, et possiblement quelques appartements pour évaluer l’isolation, les fenêtres, les systèmes de chauffage et ventilation. Des mesures pourront être prises (épaisseur d’isolant, relevés thermographiques, etc.). Cette phase permet de dresser un état des lieux précis de la performance actuelle.
4. Analyse et rapport – Après la visite, le professionnel va modéliser la consommation énergétique du bâtiment et élaborer des scénarios d’amélioration. Généralement, le rapport d’audit propose au moins deux scénarios de travaux : par exemple un scénario “intermédiaire” (travaux les plus urgents et rentables) et un scénario “global performant” (rénovation complète visant une classe B ou C). Pour chaque scénario, il détaillera la liste des travaux (isolation, chaudière, fenêtres…), estimera le gain énergétique (souvent en % ou en classes gagnées), le coût des travaux, les aides financières mobilisables, et le gain sur les factures attendu. L’auditeur calcule aussi l’étiquette après travaux envisageable. Ce rapport est généralement volumineux et technique, mais il doit comporter une synthèse compréhensible pour tout le monde.
5. Restitution et suites – L’auditeur vient souvent présenter les résultats en assemblée générale ou en réunion du conseil syndical. C’est un moment d’échange où il explique les options de travaux, répond aux questions et peut conseiller la copropriété sur la feuille de route : par quoi commencer, quelles aides demander, etc. Ensuite, libre à la copropriété de décider des travaux à engager, selon les priorités et les budgets. L’audit n’oblige à rien en lui-même, mais c’est un outil d’aide à la décision. Idéalement, il débouche sur la constitution d’un projet de travaux (isolation, rénovation du système de chauffage, etc.) qui sera voté en AG ultérieure. À noter qu’en cas de rénovation globale subventionnée (MaPrimeRénov’Copro), vous devrez aussi mandater un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) pour accompagner la copro dans le montage financier et le suivi des travaux – souvent, le bureau d’études qui a fait l’audit propose ce service d’AMO, ou travaille de concert avec un opérateur spécialisé.
Bon à savoir : Le coût d’un audit énergétique de copropriété peut souvent être subventionné en partie. Par exemple, MaPrimeRénov’ Copropriété (le programme national d’aide aux travaux des copropriétés) peut financer jusqu’à 500 € du coût de l’audit énergétique de l’immeuble (montant majoré si l’immeuble est grand ou les copropriétaires modestes), à condition que l’audit soit suivi de travaux de rénovation derrière. Renseignez-vous également auprès de votre Agence Locale de l’Énergie ou de la Région Bretagne, car des aides locales existent parfois pour cofinancer des audits ou diagnostics (certaines collectivités accordent des subventions pour inciter les copropriétés à faire un bilan énergétique).
Quelles aides financières en 2024 pour les copropriétés qui rénovent ?
Le sujet des aides mérite qu’on s’y attarde, car la réussite d’un projet de rénovation énergétique en copropriété en dépend souvent. Bonne nouvelle : il existe plusieurs dispositifs d’aides financières mobilisables, dont certains spécifiquement conçus pour les copropriétés. En voici un aperçu :
- MaPrimeRénov’ Copropriété : C’est la principale aide de l’État pour la rénovation globale en copro. Versée au syndicat des copropriétaires, elle prend en charge jusqu’à 25% du montant des travaux (plafonnée à 15 000 € par logement), si la copro réalise un gain énergétique d’au moins +35%. Elle finance aussi une partie des coûts de l’AMO et de l’audit énergétique initial (voir ci-dessus). Pour en bénéficier, la copropriété doit être composée d’au moins 51% de résidences principales et faire appel à un AMO agréé. MaPrimeRénov’ Copro est un levier essentiel qui peut réduire fortement le reste à charge des copropriétaires.
- Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : Ce mécanisme oblige les fournisseurs d’énergie à financer des économies d’énergie. En copropriété, les CEE se traduisent par des “primes énergie” versées pour certains travaux (isolation des combles, isolation des murs par l’extérieur, chauffage performant, etc.). Ces primes peuvent s’ajouter à MaPrimeRénov’ Copro. Par exemple, un coup de pouce CEE isolation + MaPrimeRénov’ permettent souvent de financer plus de la moitié des travaux d’isolation thermique, réduisant d’autant la facture pour la copropriété. Attention, le cumul total des aides publiques est généralement limité à 80% du montant des travaux HT.
- Éco-PTZ Copropriété : Il s’agit d’un prêt à taux zéro collectif que le syndicat des copropriétaires peut souscrire pour préfinancer le reste à charge des travaux. Depuis 2022, un Éco-PTZ collectif peut atteindre 30 000 € par logement pour des travaux de rénovation globale performante. Ce prêt est sans intérêt et remboursable par les copropriétaires sur 15 à 20 ans, ce qui allège l’effort financier initial. Pour en bénéficier, il faut généralement cumuler avec MaPrimeRénov’ et viser un gain de 35% d’économies d’énergie.
- Aides locales et autres : Certaines villes, métropoles ou régions proposent des subventions complémentaires. Par exemple, la Ville de Rennes ou la Région Bretagne ont pu offrir des “Eco-chèques” ou aides spécifiques aux copropriétés s’engageant dans un programme de rénovation BBC. Il est utile de se renseigner auprès de l’ADIL 35 (Agence Départementale d’Information sur le Logement d’Ille-et-Vilaine) ou de plateformes comme France Rénov’ pour connaître les aides locales disponibles.
Enfin, n’oublions pas l’importance de l’expertise et de l’accompagnement. Monter un projet de rénovation énergétique en copropriété peut sembler complexe (dossiers de subventions, aspects techniques, vote en AG…). Il est souvent judicieux de se faire épauler par un bureau d’études spécialisé ou un AMO (Assistant à Maîtrise d’Ouvrage) qui guidera la copropriété de A à Z. Ces experts connaissent bien les rouages des aides financières et des travaux : leur mission est souvent largement compensée par les économies réalisées et les subventions obtenues.
2024, une année pour agir et planifier vos rénovations
En résumé, faut-il un audit énergétique obligatoire pour votre copropriété en 2024 ? – La réponse courte est : un audit complet n’est pas imposé légalement à toutes les copropriétés, mais un DPE collectif l’est pour la plupart des immeubles dès 2024 (ou bientôt) et la planification des travaux devient indispensable. Plutôt que de voir cela comme une contrainte, considérez-le comme une opportunité : l’opportunité de mieux connaître les performances de votre résidence, d’identifier les économies potentielles et d’améliorer le confort de tous les occupants.
En effet, réaliser dès maintenant un audit énergétique volontaire de votre copropriété, c’est prendre une longueur d’avance. Cet audit vous permettra de bâtir un projet cohérent de rénovation (isolation, système de chauffage, etc.), de mobiliser des aides financières importantes, et ainsi d’étaler les travaux de manière maîtrisée dans le temps. À terme, c’est un investissement gagnant : des charges maîtrisées, un immeuble valorisé et des logements plus agréables à vivre.
En 2024, ne subissez pas la réglementation, profitez-en pour engager une dynamique positive dans votre copropriété. Parlez en à votre conseil syndical, à votre syndic de copropriété. Faites-vous accompagner par des professionnels (comme notre équipe d’experts en audits énergétiques et en assistance à maîtrise d’ouvrage, basée en Bretagne) qui sauront vous guider pas à pas. Ensemble, vous pourrez faire de la transition énergétique de votre immeuble une réussite, autant écologique qu’économique.
En parallèle, n’oubliez pas les autres volets de la loi Climat : par exemple le fameux plan pluriannuel de travaux à établir. Là aussi, nous sommes là pour vous conseiller – n’hésitez pas à consulter notre article dédié au plan pluriannuel de travaux ou à nous contacter pour toute question. 2024 est l’année idéale pour planifier l’avenir de votre copropriété : bilan énergétique, travaux, financements – autant de sujets sur lesquels nous pouvons vous apporter expertise et accompagnement.