Malfaçons de construction : quand faire appel à un expert bâtiment ?

Réceptionner une maison ou un appartement neuf et découvrir des malfaçons de construction: c’est le cauchemar de tout maître d’ouvrage (particulier ou promoteur). Fissures dans les murs, carrelage mal posé, infiltrations d’eau, isolation défaillante… Ces défauts de construction peuvent transformer le projet de vos rêves en source de stress. Que faire face à des travaux mal réalisés ? À qui s’adresser pour constater ces problèmes et obtenir réparation ?

C’est là qu’intervient l’expert en bâtiment spécialisé dans les malfaçons de construction. Son rôle est de diagnostiquer les défauts, d’évaluer leur gravité, et de vous aider à activer les recours et garanties adéquats. Dans cet article, nous allons vous expliquer dans quelles situations un expert bâtiment peut vous aider, comment se déroule une expertise de malfaçons de construction, et quelles sont les démarches pour faire valoir vos droits (garantie de parfait achèvement, décennale, etc.).

Que vous soyez un particulier ayant fait construire votre maison, un copropriétaire ayant réceptionné un logement neuf ou un chantier en cours qui se passe mal, cet article vous apportera des conseils clairs. L’objectif est que vous sachiez quand et pourquoi faire appel à un expert bâtiment en cas de malfaçons de construction, pour résoudre efficacement le problème.

Malfaçons de construction : de quoi parle-t-on ?

Commençons par définir ce que recouvre le terme “malfaçon” en construction. Il s’agit d’une non-conformité ou d’un défaut dans les travaux exécutés, par rapport aux règles de l’art, aux normes en vigueur ou aux stipulations du contrat de construction. Les malfaçons de construction peuvent prendre de multiples formes :

• Des désordres esthétiques : par exemple, des carrelages mal alignés, des joints de faïence bâclés, une peinture présentant des traces ou bulles, etc. Ce sont des défauts visibles de finition.
• Des désordres fonctionnels : une fenêtre qui ferme mal, un robinet mal fixé qui fuit, une pente de douche insuffisante causant un mauvais écoulement, etc. Ici, la malfaçon gêne une utilisation normale.
• Des désordres structurels ou graves : fissures importantes dans un mur porteur, affaissement d’un plancher, infiltrations d’eau par la toiture, défaut d’étanchéité généralisé… Ce type de malfaçon compromet la solidité de l’ouvrage ou sa pérennité, et peut rendre le bien impropre à sa destination (logement inhabitable, par exemple).

Qu’elles soient minimes ou sérieuses, les malfaçons de construction résultent généralement d’une mauvaise exécution des travaux : non-respect des plans, matériaux inadaptés, erreurs de mise en œuvre, manque de soin, ou même vice caché.

Parfois, ce sont les conséquences qui alertent : une tache d’humidité sur un plafond révèle une malfaçon d’étanchéité, une fissure en escalier dans un mur trahit un problème de fondations… D’autres fois, c’est visuellement évident : porte tordue, tuile manquante, etc.

Pourquoi est-ce un problème ? Outre l’insatisfaction légitime du client qui a payé pour un ouvrage impeccable, certaines malfaçons de construction peuvent engager la sécurité (risque d’effondrement, court-circuit électrique, etc.) ou dégrader le bien sur le long terme (infiltrations d’eau menant à des moisissures, etc.). D’où l’importance de les traiter rapidement et efficacement.

C’est ici qu’un expert bâtiment peut intervenir. Son rôle : apporter une analyse professionnelle et impartiale de la situation, en identifiant précisément les malfaçons de construction, leurs causes et leurs conséquences. Ensuite, il pourra proposer des solutions et aider à faire valoir les garanties auprès des constructeurs ou assureurs.

Pourquoi faire appel à un expert en cas de malfaçons de construction ?

Lorsque vous constatez des malfaçons de construction, plusieurs réactions sont possibles. On peut être tenté de faire revenir directement l’entrepreneur pour qu’il répare, ou de passer par l’assurance. Mais avant toute chose, il est souvent judicieux de solliciter un expert en bâtiment indépendant. Voici pourquoi :

• Identification précise des défauts : Ce qui vous paraît être une malfaçon n’est pas toujours évident à caractériser techniquement. Un expert bâtiment va examiner l’ouvrage sous toutes les coutures et identifier les défauts par rapport aux normes et aux règles de l’art. Par exemple, il saura mesurer si une fissure est juste superficielle ou si elle traduit un mouvement du bâtiment préoccupant. Il comparera l’état des lieux aux plans et aux DTU (Documents Techniques Unifiés). Un expert ne se contente pas de dire “ça ne va pas”, il explicite en quoi le travail est non conforme.
• Évaluation de la gravité et des causes : Une fois les malfaçons de construction repérées, l’expert va déterminer leur gravité (est-ce esthétique, fonctionnel, dangereux ?) et rechercher les causes. Par exemple : “Les fissures proviennent d’un mauvais chaînage du béton”, ou “L’infiltration d’eau provient d’un défaut de jointure au niveau de la fenêtre mal posée”. Cette analyse causale est très importante car elle pointe les responsabilités (erreur de l’entrepreneur X, produit défectueux, etc.).
• Rapport écrit faisant foi : L’expert rédige un rapport d’expertise détaillé qui documente chaque malfaçon, photo à l’appui, en mentionnant l’endroit, la nature du défaut, la référence aux normes violées, etc. Ce rapport est un document opposable : il vous servira de base pour exiger des réparations, que ce soit amiablement ou en justice. Il est infiniment plus convaincant d’adresser à l’entrepreneur un rapport d’expert énumérant ses manquements, plutôt qu’une simple lettre de plainte de votre part. En cas de litige, ce rapport sera aussi une pièce clé.
• Préconisation de solutions : L’expert ne se contente pas de constater, il propose des solutions de reprise pour chaque malfaçon. Par exemple : injection de résine pour consolider des fondations, reconstruction d’un mur mal fait, remplacement complet d’une membrane d’étanchéité, etc. Il sait ce qu’il faut faire pour corriger le problème durablement. Ainsi, vous saurez exactement ce qu’il faut demander à l’entrepreneur de faire (et non une rustine provisoire).
• Aide pour les recours : Fort de son rapport, l’expert vous guide sur les recours à activer. Il connaît les garanties légales en cas de malfaçons de construction : la garantie de parfait achèvement la première année, la garantie biennale (2 ans) pour les équipements dissociables, et la fameuse garantie décennale (10 ans) pour les gros ouvrages. Selon la nature du défaut et son timing, il vous orientera vers la bonne garantie. Il pourra par exemple dire : “Ce désordre structurel relève de la décennale, il faut faire intervenir l’assurance dommages-ouvrage si vous en avez une.”

En résumé, l’expert vous apporte une expertise technique impartiale et un poids dans la négociation : son constat fait autorité, et ses recommandations donnent du crédit à votre demande de réparation.

Vous constatez des tuiles mal posées sur votre toiture neuve, certaines glissent. Plutôt que de monter sur le toit vous-même, vous faites venir un expert. Il découvre que les tuiles n’ont pas été fixées conformément au DTU toiture et que le liteaunage est irrégulier, d’où le risque de chute de tuiles. Son rapport le mentionne noir sur blanc, photos à l’appui, et recommande de reprendre entièrement la pose des tuiles avec fixation intégrale. Armé de ce rapport, vous contactez le constructeur : impossible pour lui de nier le problème ou de proposer un simple collage de fortune, l’expert a parlé. Il est contraint d’accepter la réfection complète pour se conformer aux règles de l’art.

Quand faire intervenir un expert en bâtiment ?

Le timing est important. Voici les moments clés où l’intervention d’un expert peut être judicieuse :

• À la réception du chantier (livraison) : C’est souvent là qu’on découvre les malfaçons de construction apparentes. Lors de la visite de réception avec le constructeur, vous pouvez faire venir un expert bâtiment à vos côtés. Il vous aidera à déceler un maximum de défauts visibles et à les inscrire en réserves sur le procès-verbal de réception. Par exemple, un expert notera que telle porte est voilée, que telle prise ne fonctionne pas, etc. Inscrire ces réserves est crucial pour actionner la garantie de parfait achèvement. Si vous n’êtes pas accompagnés, vous risquez de manquer des malfaçons de construction subtiles. L’expert, lui, a l’œil entraîné.
• Pendant l’année de parfait achèvement (1ère année) : Malgré l’attention, certaines malfaçons de construction apparaissent après coup, une fois que vous vivez dans le logement. Par exemple des fissures qui se révèlent après quelques cycles saisonniers, un carrelage qui se décolle après quelques mois d’utilisation, etc. La première année suivant la réception, tous les désordres signalés sont couverts par la garantie de parfait achèvement. Il ne faut donc pas hésiter : faites intervenir un expert dès que vous suspectez un problème au cours de cette année-là. Il constatera le désordre et vous aidera à le notifier correctement à l’entrepreneur dans l’année. L’entreprise a l’obligation de réparer toutes les malfaçons de construction signalées dans l’année suivant réception. L’expert vous assure que rien n’est oublié dans votre lettre de réserve de parfait achèvement et que le délai d’un an est respecté.
• Au-delà d’un an et jusqu’à 10 ans après : Certaines malfaçons de construction graves ou vices cachés se manifestent tardivement (par ex., infiltration lors de la 2ᵉ grosse pluie deux ans après, fissure structurale au bout de 5 ans…). Dès que vous observez un désordre sérieux dans la décennie qui suit la construction, c’est potentiellement du ressort de la garantie décennale. Là aussi, un expert est précieux : il confirmera si le désordre entre bien dans le cadre décennal (c’est-à-dire s’il compromet la solidité ou l’usage du bâtiment). Si oui, il vous rédigera un rapport utile pour déclarer le sinistre à l’assurance décennale du constructeur. Exemple : un mur de soutènement menace de s’effondrer au bout de 3 ans – clairement décennal, l’expert appuiera la déclaration à l’assureur.
• En cas de litige persistant avec l’entrepreneur : Parfois, vous avez signalé des malfaçons de construction, mais l’entrepreneur fait la sourde oreille ou conteste le problème. Si le dialogue amiable est rompu, faire appel à un expert peut débloquer la situation. L’expert pourra organiser une expertise contradictoire : convoquer l’entrepreneur pour constater ensemble les malfaçons. S’il refuse de venir, l’expert le notera. Ce type d’expertise amiable contradictoire, avec huissier éventuellement, peut être l’ultime étape avant judiciaire. Souvent, face à un rapport d’expert accablant, l’entrepreneur préférera céder amiablement pour éviter le tribunal.

En somme, n’attendez pas que la situation s’envenime ou que les garanties expirent. Plus tôt l’expert intervient, mieux c’est. Idéalement dès la réception ou dès l’apparition du moindre doute sérieux.

Comment se déroule une expertise de malfaçons ?

Si vous n’avez jamais fait appel à un expert, voici comment cela se passe généralement :

1. Prise de contact et préparation : Vous contactez un expert en bâtiment indépendant (architecte expert, ingénieur structure indépendant, etc. – veillez à ses références). Expliquez-lui brièvement la situation (par ex. “fissures sur maison neuve, constructeur fait traîner”). L’expert pourra vous demander les documents utiles : le contrat de construction, plans, photos que vous avez déjà, procès-verbal de réception s’il y en a un, etc. Ainsi il se prépare et connaît le contexte avant la visite.
2. Visite sur site : L’expert vient sur place examiner les malfaçons de construction. Prévoyez du temps (selon l’ampleur des problèmes, ça peut prendre 1 à plusieurs heures). Accompagnez-le et montrez-lui tous les désordres que vous avez repérés. Souvent, en cherchant, il en découvrira d’autres que vous n’aviez pas vus. Par exemple, vous l’aviez appelé pour des fissures dans le salon, et en inspectant il repère aussi un défaut d’alignement de vos gouttières, etc. L’expert prend des photos, des mesures si nécessaire (il peut utiliser un humidimètre pour l’humidité, un niveau pour vérifier un plancher, voire des outils plus pointus comme un ferroscan pour vérifier le béton armé). Il peut aussi ouvrir ou démonter légèrement certains éléments si besoin (par ex., soulever une trappe, retirer une plinthe) pour voir ce qu’il y a dessous, avec votre accord. Cette visite lui permet de faire un état des lieux exhaustif.
3. Analyse et investigations complémentaires : Selon la nature du problème, l’expert peut demander des investigations plus poussées. Par ex., si un plancher s’affaisse, il pourrait préconiser une étude de sol ou un sondage structurel. Mais bien souvent, dans le cadre d’une première expertise amiable, il se contente de ce qu’il observe et de son expérience. Il va ensuite analyser les causes : il confronte ce qu’il voit aux règles techniques. S’il a vos plans, il vérifie la conformité (par ex., “le chaînage vertical prévu sur plan n’a pas été réalisé, d’où les fissures”). Il s’appuie sur les normes (DTU) : “la pente du balcon ne respecte pas les 1% minimum, d’où stagnation d’eau.” Bref, il fait son enquête technique.
4. Rapport d’expertise : Sous 2 à 4 semaines en général, il rédige son rapport écrit. Ce document comporte généralement : une introduction sur le contexte (votre construction, date, constructeur…), une description détaillée de chaque malfaçon constatée, avec photos numérotées, une analyse technique (origine du défaut, textes de référence, etc.) et les conséquences potentielles, puis les recommandations (travaux de reprise à effectuer). Il peut aussi mentionner explicitement quelles garanties sont mobilisables (parfait achèvement, décennale…) pour chaque malfaçon. Ce rapport est souvent assez technique, mais l’expert essaie de le rendre compréhensible. Dans tous les cas, il fait foi de l’avis d’un professionnel certifié.
5. Restitution et démarches : L’expert vous envoie son rapport (et souvent il vous appelle ou se déplace pour vous l’expliquer dans les grandes lignes). Ensuite, c’est à vous d’exploiter ce rapport. Bien sûr, l’expert peut vous conseiller sur la marche à suivre : “Envoyez-le en recommandé à votre constructeur en lui demandant d’intervenir sous 15 jours.” Ou “Transmettez-le vite à votre assureur dommages-ouvrage pour déclaration de sinistre.” Certains experts vous proposent même des modèles de lettres à envoyer. S’il s’agit d’aller au contentieux, vous transmettrez ce rapport à votre avocat ou à l’expert judiciaire désigné.
6. Possibilité de suivi : Si le constructeur accepte de faire les travaux de reprise, vous pouvez demander à l’expert de revenir contrôler les réparations effectuées. Il pourra alors faire un constat de conformité : vérifier que la malfaçon est correctement corrigée. Ceci vous sécurise, pour ne pas signer la fin des travaux tant que ce n’est pas bon. C’est une mission supplémentaire, mais utile pour clore le dossier proprement.

Expertise contradictoire : Parfois, il est judicieux (ou requis par l’assurance) que l’expert réalise sa mission en présence de la partie adverse (constructeur ou son expert d’assureur). On parle d’expertise contradictoire amiable. Cela permet à chacun d’exposer son point de vue sur place. Votre expert reste votre allié et défend votre constat. Si un accord amiable en ressort, tant mieux. Sinon, au moins le constructeur ne pourra pas dire qu’il n’était pas au courant.

Quelles garanties et recours pour les malfaçons ?

Un expert vous aidera à enclencher les garanties légales qui vous protègent en cas de malfaçons de construction. Il est bon d’en rappeler les principales, car elles dictent les délais de recours :

• Garantie de parfait achèvement (GPA) : durée 1 an après la réception. Elle couvre tous les désordres que vous signalez pendant cette première année, qu’ils soient apparents ou cachés (à l’exception de l’usure normale ou d’un mauvais usage). Vous devez notifier ces désordres par écrit à l’entrepreneur (lettre recommandée) avant la fin de la 1ère année. Il est tenu de les réparer. En pratique, souvent une “année de parfait achèvement” se solde par une visite de l’entrepreneur en fin d’année pour lever les réserves et retouches à faire. Si l’entrepreneur ne bouge pas, vous pouvez saisir le tribunal pour l’y contraindre dans cette même année. D’où l’intérêt de ne pas laisser trainer : l’expert vous aidera à faire la liste exhaustive et formelle de tous les problèmes avant la date butoir.
• Garantie biennale (ou de bon fonctionnement) : durée 2 ans après réception. Elle concerne les équipements dissociables du bâtiment, c’est-à-dire les éléments d’équipement qui peuvent être remplacés sans toucher à la structure (par ex : les radiateurs, les volets, les portes intérieures, les appareils sanitaires…). Pendant 2 ans, si l’un de ces éléments ne fonctionne pas correctement à cause d’un défaut, l’entrepreneur doit le réparer ou remplacer. Par exemple, un moteur de VMC qui tombe en panne la 2ᵉ année, ou une chasse d’eau qui fuit du fait d’un vice, sont couverts. Là aussi, il faut notifier le problème par écrit rapidement. Un expert peut diagnostiquer si c’est un vice de l’équipement (couvert par biennale) ou un mauvais usage (non couvert).
• Garantie décennale : durée 10 ans après réception. C’est la plus connue, qui couvre les désordres graves : ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à son usage. Par exemple, des fondations sous-dimensionnées entraînant des fissures structurelles, une étanchéité de toiture tellement défaillante que le bâtiment est inhabitable, un plancher qui menace de s’effondrer, etc. Si une malfaçon de ce type apparaît dans les 10 ans, la responsabilité du constructeur est engagée de plein droit : il doit réparer via son assurance décennale. En pratique, c’est souvent votre assurance dommages-ouvrage (si vous en avez souscrit une en construisant) qui paye les réparations rapidement, puis se retourne contre l’assurance décennale du constructeur. Si vous n’avez pas d’assurance dommages-ouvrage, vous pouvez déclarer le sinistre directement à l’assureur décennal du constructeur (ses coordonnées figurent sur l’attestation d’assurance fournie à l’ouverture du chantier). Un expert vous aidera à formuler la déclaration technique pour convaincre l’assureur que c’est bien un problème décennal.

En plus de ces garanties, il existe la responsabilité contractuelle de droit commun (5 ans) si un constructeur manque à ses obligations sans que ça relève des garanties ci-dessus, mais c’est plus complexe à mobiliser et moins utilisé dans la pratique, surtout quand on a déjà décennale & co.

Et la justice ? Si malgré l’expertise amiable et les mises en demeure, le constructeur (ou son assureur) refuse d’intervenir, vous devrez peut-être saisir la justice. Vous solliciterez alors une expertise judiciaire via le tribunal. Votre expert amiable peut cesser son rôle là, ou vous accompagner comme conseil technique auprès de l’expert judiciaire. Souvent, un bon dossier d’expertise amiable permet d’éviter d’en arriver là, car les assurances préfèrent transiger que se faire condamner sur la base d’un rapport solide.

Que faire concrètement en cas de malfaçons de construction ?

Récapitulons un plan d’action concret si vous faites face à des malfaçons de construction :

1. Ne pas traîner : Notez dès que possible tous les défauts que vous observez, même s’ils semblent mineurs. Le temps joue contre vous à cause des délais de garanties. Mieux vaut signaler trop que pas assez, tant que vous êtes dans les délais.
2. Formulez vos réserves : Si c’est lors de la réception, inscrivez un maximum de réserves sur le PV de réception (et conservez une copie signée). Si c’est après, écrivez au constructeur en RAR dès la constatation du défaut, en décrivant la malfaçon et sa localisation, et en demandant la réparation sous délai raisonnable. Appuyez-vous éventuellement sur les articles du Code Civil relatifs aux garanties (articles 1792 et suivants pour la décennale, etc.).
3. Faites appel à un expert bâtiment : Surtout pour des malfaçons importantes ou contestées, ou une multiplicité de malfaçons de construction, contactez un expert sans attendre. Son rapport sera votre meilleur allié. S’il y a urgence (danger immédiat), un expert peut aussi le confirmer et vous dire si vous devez faire des travaux conservatoires. Le coût d’une expertise amiable est généralement modique par rapport aux enjeux (quelques centaines d’euros à quelques milliers s’il y a beaucoup de points, souvent pris en charge ensuite par l’assurance protection juridique si vous en avez une).
4. Activatez les garanties d’assurance : Si c’est un gros désordre décennal, déclarez le sinistre à votre assureur dommages-ouvrage (si vous avez un DO, la compagnie aura 60 jours pour accepter ou refuser la prise en charge, et 90 jours pour indemniser). En parallèle, notifiez aussi le constructeur et son assureur décennal. Si c’est en GPA (an 1) ou bon fonctionnement (2 ans), c’est directement avec le constructeur (pas d’assurance intermédiaire à part sa responsabilité civile pro). Envoyez toujours vos courriers en recommandé avec accusé de réception, c’est important pour prouver que vous avez respecté les délais de notification.
5. Négociation amiable : Souvent, après un rapport d’expert envoyé au constructeur, celui-ci va vous proposer une solution amiable – par exemple, venir faire les réparations. Assurez-vous que la solution proposée correspond bien aux préconisations de l’expert (pas un cache-misère). Vous pouvez convenir d’un planning d’intervention. S’il traîne, relancez par écrit.
6. Suivi des réparations : Quand l’entreprise revient, vérifiez que les réparations sont correctement faites. Si possible, faites revenir l’expert pour valider. Ne signez la levée des réserves qu’une fois satisfait. Si c’est via l’assurance, l’assureur vous indemnisera pour que vous fassiez faire les travaux par l’entreprise de votre choix (ou il enverra ses entreprises, mais vous avez votre mot à dire).
7. Action judiciaire en dernier recours : Si vraiment l’amiable échoue (l’entreprise refuse d’intervenir ou conteste la malfaçon malgré vos preuves), alors engagez un avocat et saisissez le tribunal compétent (tribunal judiciaire, ex-TGI). L’expertise judiciaire sera ordonnée. C’est long et coûteux, mieux vaut éviter, d’où l’importance de tout faire pour résoudre en amont. Heureusement, avec un bon expert, la plupart des cas se règlent avant d’en arriver là.

Ne restez pas seul face aux malfaçons de construction, l’expert est votre atout

Découvrir des malfaçons de construction peut être décourageant, mais sachez que vous n’êtes pas démuni. La loi prévoit des garanties solides pour protéger les maîtres d’ouvrage, et en les combinant avec l’intervention d’un expert bâtiment indépendant, vous mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir gain de cause.

Faire appel à un expert bâtiment en cas de malfaçons, c’est s’offrir :

• Un diagnostic professionnel de vos problèmes, pour être sûr de ce qui ne va pas et ne rien oublier.
• Un poids technique et juridique dans vos échanges avec le constructeur ou l’assureur – on vous prendra au sérieux.
• La tranquillité d’esprit de savoir exactement quelles réparations exiger et sous quelles garanties les réclamer.
• Un allié impartial qui cherche la meilleure solution pour vous, pas pour couvrir l’entreprise.

En un mot, l’expert bâtiment transforme une situation de faiblesse (vous seul face à un entrepreneur potentiellement de mauvaise foi) en une situation de force (avec un rapport technique factuel en main, vos droits et arguments deviennent clairs). N’attendez pas que les choses empirent : dès les premiers doutes sur la qualité de la construction, faites intervenir un expert. Mieux vaut prévenir et documenter, que guérir trop tard.

Enfin, n’oubliez pas d’activer vos garanties dans les délais : parfait achèvement la 1ère année, biennale dans les 2 ans, décennale jusqu’à 10 ans. Passé ces délais, vos recours se compliquent. Donc soyez vigilant au calendrier.

Construire une maison ou un immeuble est un projet de vie important – ne laissez pas des malfaçons le gâcher. Grâce à un expert bâtiment, vous pouvez faire valoir vos droits et retrouver la qualité attendue. Votre bien retrouvera sa conformité, et vous, votre sérénité.

Pour plus de conseils sur les démarches à suivre en cas de malfaçons, le site Service-Public.fr détaille les différentes garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale) et la marche à suivre pour chacune. Cette ressource officielle peut compléter les informations de cet article et vous servir de référence lors de vos échanges avec le constructeur ou les assurances.