Malfaçons de construction : que faire ? Guide pratique des recours et de l’expertise

Une fissure qui apparaît sur un mur fraîchement construit, des tuiles mal posées, un carrelage qui sonne creux… Les malfaçons de construction peuvent vite semer l’angoisse chez le propriétaire d’un bien neuf ou fraîchement rénové. Que faire face à ces malfaçons ? Vers qui se tourner pour les constater et les faire réparer ? Quelles sont les démarches à engager, et dans quel ordre ?

Pas de panique : ce guide pratique va vous accompagner étape par étape si vous êtes confronté à des malfaçons. De la constatation du problème jusqu’à la réparation effective, en passant par l’expertise et l’activation des garanties légales, nous détaillerons tout ce qu’il faut savoir. Le but est que vous puissiez réagir rapidement et efficacement, sans omettre aucune formalité importante, afin d’obtenir la correction des défauts et la mise en conformité de votre construction.

Que vous soyez un particulier ayant fait construire sa maison, un maître d’ouvrage d’une extension, ou un propriétaire d’appartement en VEFA (vente sur plans) réceptionné récemment, ce guide vous apportera des conseils concrets. Vous y trouverez les gestes clés pour faire valoir vos droits : l’importance d’une expertise construction, les lettres recommandées à envoyer, les délais à respecter, et les recours dont vous disposez.

Prenez une grande inspiration : vous n’êtes pas le premier à vivre cela, et des solutions existent pour retrouver le sourire. Voici la marche à suivre face aux malfaçons de construction.

1. Constatez et documentez les malfaçons de construction

Dès que vous repérez un défaut, ne l’ignorez pas en espérant qu’il disparaîtra tout seul. La première étape est de l’objectiver :

• Listez précisément tous les désordres constatés. Prenez une feuille et notez pièce par pièce ce qui cloche. Par exemple : “Fissure verticale 30 cm sur mur de la chambre nord”, “joint de carrelage manquant sur 2 cm dans la salle de bain”, “porte fenêtre cuisine ferme mal en bas”, etc. Parfois en inspectant méthodiquement, vous en découvrirez d’autres. Cette liste servira de base pour vos démarches.
• Prenez des photos datées de chaque malfaçon de construction. Les photos sont des preuves visuelles très parlantes. Faites des plans larges pour situer (ex : le mur entier avec la fissure visible) et des zooms de détail (ex : gros plan sur la fissure avec une règle à côté pour échelle). Si possible, conservez les originaux numériques qui contiennent la date (métadonnées). Vous pouvez aussi tourner de courtes vidéos si c’est pertinent (par ex., une vidéo montrant une porte qui frotte et ne se ferme pas).
• Rassemblez vos documents de chantier : contrat de construction, procès-verbal de réception des travaux, notices techniques, correspondances antérieures… Mettez tout dans un dossier. C’est important car on pourra vous demander ces pièces pour examiner vos droits. Par exemple, l’attestation d’assurance décennale du constructeur, remise en début de chantier, sera utile pour plus tard.
• Vérifiez les délais : notez la date de réception des travaux (ou la date de fin de chantier). En fonction de cette date, situez-vous : êtes-vous dans la première année (garantie de parfait achèvement), dans les deux ans, ou entre 2 et 10 ans (décennale) ? On y reviendra, mais c’est déterminant pour la suite.

Cette phase de constat est cruciale. Ne touchez à rien pour l’instant : n’essayez pas de réparer vous-même ou de faire intervenir quelqu’un d’autre. Il faut d’abord figer l’état des lieux. Par exemple, si de l’eau s’infiltre, vous pouvez protéger vos affaires bien sûr, mais évitez de “cacher” la malfaçon de construction (ne replâtrez pas une fissure par vous-même avant qu’elle soit constatée officiellement).

 Astuce : Sur chaque photo, vous pouvez ajouter un petit papier avec la date ou un objet du jour (journal du jour) pour corroborer la date. Et si c’est un désordre évolutif (fissure qui s’agrandit), prenez des photos régulièrement pour montrer son évolution.

2. Signalez immédiatement les malfaçons de construction à l’entrepreneur

Une fois votre liste prête et vos preuves en main, informez sans tarder le constructeur ou l’entrepreneur responsable des travaux. La communication initiale se fait par écrit (c’est indispensable pour les garanties) :

• Rédigez une lettre recommandée avec accusé de réception à l’entreprise (constructeur de maison individuelle, promoteur, artisan, etc., selon le cas). Dans cette lettre, indiquez clairement : la référence du chantier (numéro de contrat, adresse), la date de réception des travaux, et listez toutes les malfaçons de construction constatées. Vous pouvez numéroter les points et vous appuyer sur vos annexes (photos par ex. que vous pouvez joindre à l’envoi). Restez factuel et courtois. Par exemple : “Conformément à l’article 1792-6 du Code civil relatif à la garantie de parfait achèvement, je vous notifie les désordres suivants affectant la construction livrée le… : 1) fissure mur chambre nord (cf. photo 1), 2) infiltrations en sous-face de balcon (photo 2)… etc. Merci de me proposer dans les meilleurs délais les mesures correctives pour y remédier.”
• Invoquez la garantie adéquate : si vous êtes dans l’an 1, mentionnez la garantie de parfait achèvement ; dans les 2 ans, parlez de la garantie biennale pour les équipements concernés ; dans les 10 ans pour un gros oeuvre, signalez que c’est susceptible d’engager la garantie décennale. Vous n’êtes pas obligé de maîtriser ces notions sur le bout des doigts, mais cela montre que vous connaissez vos droits. Par ex. “Ce désordre compromettant l’étanchéité relève de la garantie décennale (art. 1792 CC).”
• Fixez un délai de réponse : Demandez à l’entrepreneur de vous répondre et d’intervenir dans un délai raisonnable. Par ex. “Je vous prie de bien vouloir me contacter sous 15 jours afin de convenir des modalités de reprise de ces malfaçons, et d’effectuer les réparations sous un délai maximal d’un mois.” Ce n’est pas juridiquement contraignant à la journée près, mais ça pose un cadre.
• Conservez une copie de la lettre et l’accusé de réception. C’est votre preuve que vous avez signalé le problème dans les délais impartis.

Pourquoi cette démarche est cruciale ? Parce que sans notification écrite, vos garanties ne jouent pas pleinement. Par exemple, la garantie de parfait achèvement impose de signaler les désordres avant la fin de la première année. Idem, pour activer la décennale, il faut déclarer le sinistre. Un appel téléphonique ne suffit pas juridiquement, même si vous en discutez oralement avec le chef de chantier – tout doit être formalisé par écrit.

Conseil : Si le constructeur a une adresse mail pro et que vous avez un contact habituel par mail, vous pouvez envoyer la lettre par mail aussi, en plus du recommandé. Mais toujours faire le RAR papier, c’est la version officielle sur laquelle on se base en cas de litige.

Une fois la lettre envoyée, patientez un peu pour voir la réaction. Deux scénarios courants :

• L’entreprise répond favorablement : Parfois, un constructeur sérieux reconnaîtra la malfaçon et proposera d’envoyer quelqu’un réparer, ou organisera un rendez-vous. Prenez note de ses propositions (dates, nature des travaux correctifs). C’est bon signe, mais restez prudent tant que ce n’est pas réglé. N’hésitez pas à demander par écrit une confirmation du programme de travaux correctifs.
• L’entreprise ne répond pas ou minimise : Si vous n’avez aucune nouvelle sous 2 à 3 semaines, ou si l’entrepreneur répond mais conteste l’existence des malfaçons de construction (“ces fissures ne sont que des micros-fissures esthétiques, on n’y peut rien”), alors il faut passer à l’étape suivante : faire intervenir un expert pour trancher.

3. Faites appel à une expertise construction indépendante

Si le constructeur fait la sourde oreille, ou si vous avez le moindre doute sur la qualité de ses explications, il est temps de convoquer un expert en construction.

Pourquoi une expertise indépendante est essentielle ? Parce qu’un expert construction va apporter un œil objectif et technique pour :

• Confirmer l’existence des malfaçons de construction (ou en découvrir d’autres) de manière professionnelle.
• Évaluer la gravité des désordres et les risques encourus (ce qui vous aide à prioriser l’action).
• Proposer des solutions de réparation conformes aux normes, plutôt que de vous laisser accepter un rafistolage.
• Établir un rapport écrit faisant foi, qui servira de preuve auprès du constructeur ou des assurances.

Comment procéder :

• Choisissez un expert compétent et indépendant. Idéalement, un expert bâtiment (architecte ou ingénieur avec une spécialisation en expertises, agréé éventuellement par les tribunaux) n’ayant aucun lien avec votre constructeur. Évitez l’“expert” proposé par l’entreprise – c’est souvent l’expert de leur assurance, pas neutre. Vous pouvez contacter des cabinets d’expertise privés, ou solliciter votre assurance protection juridique si vous en avez une : souvent elle prendra en charge le coût d’une expertise amiable et vous orientera vers un expert partenaire. Vous pouvez aussi consulter l’annuaire de la fédération des experts.
• Planifiez une expertise amiable. L’expert conviendra d’un rendez-vous chez vous pour constater les malfaçons de construction. Informez le constructeur de cette expertise en l’y conviant de façon formelle (par exemple, par courrier, “une expertise amiable aura lieu tel jour à telle heure, vous pouvez y assister”). Ça s’appelle une expertise contradictoire – c’est bien vu de l’avoir invité, même s’il ne vient pas. S’il vient, tant mieux : l’expert pourra échanger avec lui sur place.
• Pendant l’expertise : accompagnez l’expert et montrez-lui tout. Il examinera de fond en comble, prendra des photos, mesures, etc. Laissez-le aussi inspecter par lui-même. Répondez à ses questions (depuis quand vous avez vu ça, quelles conditions font apparaître le défaut, etc.). S’il y a le représentant du constructeur, restez courtois, laissez l’expert mener, il saura garder le débat technique.
• Rapport d’expertise : L’expert vous remettra (quelques jours ou semaines plus tard) un rapport complet. Ce rapport va lister chaque malfaçon avec des termes techniques précis, expliquer pourquoi c’en est une (référence aux normes, etc.), imputer la cause (erreur de pose, matériau non conforme…), et recommander les réparations nécessaires. Il mentionnera aussi quelles garanties s’appliquent. En plus, il va évaluer si le désordre entre dans la décennale ou non.
• Coût : une expertise amiable a un coût (selon l’étendue des problèmes, généralement de quelques centaines à un millier d’euros, plus si gros dossier). Comme dit, voyez avec votre assurance protection juridique : souvent, elle couvre ce type de frais ou elle mandate elle-même un expert gratuitement pour vous. Même si c’est à votre charge, considérez cela comme un investissement : sans rapport d’expert, vous pourriez vous lancer dans une bataille inégale. Avec un rapport solide, vous augmentez vos chances de résolution amiable et évitez le tribunal, ce qui au final coûte moins cher.

Une fois le rapport en main, transmettez-le immédiatement au constructeur en le sommant cette fois fermement de faire les réparations conformément aux préconisations de l’expert et dans un délai court. Souvent, un rapport d’expert fait bouger les choses : l’entreprise, confrontée à l’avis impartial, aura plus de mal à nier ses torts. Elle peut revenir à la table pour négocier ou planifier des reprises.

Cas particulier : danger grave et imminent : Si l’expert détecte un danger immédiat (risque d’effondrement par exemple), il vous le dira. Dans ce cas, il faut prendre des mesures conservatoires : évacuer les lieux si vraiment critique, ou étayer temporairement… L’expert vous conseillera. Et bien sûr, ça donne encore plus de poids pour exiger une action rapide du constructeur (voire alerter les autorités compétentes selon le cas).

4. Mettez en jeu les garanties d’assurance

En parallèle de l’action envers le constructeur, n’oubliez pas l’aspect assurance. Selon la gravité des malfaçons de construction, il est souvent pertinent d’ouvrir un dossier de sinistre :

• Assurance dommages-ouvrage (DO) : Si vous aviez souscrit une DO (obligatoire légalement pour une construction neuve, bien que certains particuliers négligent de le faire), déclarez le sinistre à votre assureur DO dès que vous avez le rapport d’expert ou même avant si c’est clairement décennal. La DO sert à vous indemniser rapidement sans attendre que la responsabilité du constructeur soit tranchée. Envoyez-lui une copie du rapport. L’assureur DO dépêchera son propre expert rapidement (sous 60 jours en général) pour constater, puis il rendra un avis d’assurance. Si c’est couvert par la décennale, la DO doit vous proposer une indemnisation ou les travaux dans les 90 jours suivant votre déclaration. C’est l’option “fastidieuse” mais ça marche pour les gros désordres. Par exemple, infiltration généralisée, structure défaillante – la DO préfinance les travaux de reprise, puis se retourne contre l’assurance décennale du constructeur.
• Assurance décennale du constructeur : Que vous ayez ou non la DO, vous pouvez notifier directement l’assureur décennal du constructeur (coordonnées sur l’attestation d’assurance fournie en début de chantier). Mentionnez le sinistre, joignez le rapport d’expert. L’assureur décennal peut aussi envoyer son expert. Parfois, pour des cas flagrants, ils peuvent pousser le constructeur à agir ou proposer une indemnisation. Cependant, sans DO, les assureurs décennaux ont parfois tendance à temporiser ou rechigner – c’est leur intérêt financier. Mais en les notifiant, vous êtes carré sur la procédure.
• Assurance responsabilité civile professionnelle : Pour les désordres pas couverts par décennale (ex : un défaut purement esthétique non structurel, hors délai d’un an), il est possible de faire jouer la responsabilité contractuelle du constructeur via sa RC Pro. C’est plus compliqué à activer, souvent par voie judiciaire. Priorisez GPA/DO/décennale.
• Protection juridique : Si vous avez une assurance protection juridique (parfois incluse dans l’assurance habitation), informez-les dès que le conflit s’annonce. La protection juridique peut vous conseiller, prendre en charge les frais d’expertise amiable, et même couvrir les frais d’avocat si ça part en procédure. Leur intérêt est aussi de régler ça à l’amiable. Elles peuvent parfois envoyer une lettre de mise en demeure au constructeur en leur nom, ce qui impressionne.

Rappelez-vous des délais légaux :

• Garantie de parfait achèvement = signaler dans l’année.
• Garantie biennale = 2 ans (pour équipements).
• Garantie décennale = 10 ans.

Respectez bien ces délais pour les notifications. Si un problème apparaît juste avant l’expiration d’un délai, agissez immédiatement (ex : fissure apparue à 11 mois -> écrivez avant 12 mois pile).

5. Négociation amiable vs action judiciaire

Après toutes ces démarches, dans la plupart des cas on parvient à une solution amiable : soit le constructeur (ou ses assurances) effectue les réparations, soit vous recevez une indemnisation pour les faire faire par une autre entreprise. Mais que faire si, malgré tout, le constructeur refuse toujours ou conteste l’avis de votre expert, et que l’assurance traîne ?

Vous avez alors la carte judiciaire à jouer, en dernier recours.

• Mettre en demeure finale : Envoyez une dernière mise en demeure au constructeur (et info à son assureur), mentionnant que faute d’intervention sous X jours, vous saisirez la justice. Souvent, l’idée d’un procès les fait réfléchir, car ça leur coûte cher en général.
• Saisir le tribunal : En matière de construction, c’est le Tribunal judiciaire (ex TGI) qui est compétent. Vous devrez prendre un avocat (obligatoire en T. judiciaire sauf petits litiges < 10k€). Votre avocat déposera une requête pour qu’un expert judiciaire soit nommé. On retombe dans une démarche d’expertise, mais cette fois sous l’égide du tribunal, et contradictoire avec toutes les parties (vous, constructeurs, assureurs).
• Expertise judiciaire : L’expert judiciaire va réexaminer les désordres, souvent en s’appuyant aussi sur l’expert amiable (il peut en reprendre des éléments). Son rapport aura force aux yeux du juge. C’est une procédure qui peut durer plusieurs mois voire un an ou deux pour aboutir. C’est pourquoi on essaie de l’éviter en réglant avant.
• Jugement : Sur base du rapport judiciaire, le tribunal tranchera : condamnera le constructeur à faire les travaux ou à vous verser des dommages-intérêts (souvent l’argent pour faire faire les travaux par une autre entreprise). Il pourra aussi inclure les préjudices annexes si justifiés (par ex, relogement temporaire, etc.).

Heureusement, la plupart du temps, quand votre dossier est solide (notamment grâce à une expertise amiable bien faite) et que vous montrez votre détermination, le constructeur ou son assureur choisissent l’amiable. Le judiciaire est lent, coûteux et leur image en pâtit.

Notre conseil : ne menacez pas trop tôt d’aller en justice, mais quand vous sentez qu’on vous balade, ne craignez pas de le mettre sur la table. Parfois, faire rédiger un courrier par un avocat (ou mentionner que vous avez consulté un avocat) suffit à débloquer la situation avant d’enclencher formellement la machine judiciaire.

6. Faire effectuer les réparations et clore le dossier

Supposons que, suite à vos démarches, une solution soit trouvée : le constructeur revient faire les travaux, ou une entreprise mandatée par l’assureur, etc. Restez vigilant jusqu’au bout :

• Exigez que les travaux suivent les préconisations de l’expert. Par exemple, si l’expert a dit de tout reprendre, n’acceptez pas qu’on se contente d’un bricolage. Surveillez le chantier de reprise. Si vous n’avez pas les compétences, vous pouvez demander à l’expert de passer vérifier en cours de route ou à la fin.
• Ne signez pas un document de “quitus” trop vite : Parfois, on va vous demander de signer un papier disant que tout est réglé et que vous n’avez plus rien à réclamer. Ne le faites qu’une fois totalement satisfait que les malfaçons de construction sont corrigées. Testez bien tout (par ex. si on a refait l’étanchéité, attendez une bonne pluie pour voir si ça ne fuit plus). Vous avez le droit d’avoir un petit temps de vérification.
• Levée des réserves : S’il y avait des réserves en cours (notamment celles de réception ou de GPA), formalisez la levée des réserves une fois que c’est bon. Un courrier disant “tel problème a été repris le tant, je constate que c’est conforme, je lève la réserve numéro X”. Ça clarifie la situation pour tout le monde.
• Conservez tous les écrits : Gardez le rapport d’expertise, les courriers, etc., dans vos archives de la construction. Si un jour vous vendez le bien, on pourrait vous demander si tout était en ordre – le fait de montrer que oui, il y a eu des malfaçons de construction mais elles ont été réparées conformément à l’expertise, c’est rassurant pour l’acheteur et ça vous couvre.
• Suivi sur le long terme : Restez attentif les mois suivant la réparation. Si par malchance un défaut persiste ou un nouveau se révèle lié, vous pourriez réouvrir un dialogue, mais généralement après une bonne reprise, vous voilà reparti sur de bonnes bases !

Une fois que tout est réglé, félicitations, vous avez surmonté cette épreuve. Ce n’est jamais agréable de passer par ces soucis, mais en ayant agi méthodiquement et rapidement, vous avez protégé votre investissement.

En cas de malfaçons de construction, réagissez vite et entourez-vous des bonnes aides

Découvrir des malfaçons de construction n’est pas une fatalité. Ce qu’il faut, c’est réagir vite, de façon organisée, et ne pas rester isolé. Voici les points-clés à retenir de ce guide :

• Signalez toujours par écrit les défauts dès que vous les constatez, sans attendre, surtout dans la première année. C’est indispensable pour mobiliser les garanties.
• Faites-vous épauler par un expert en construction : son regard technique et son rapport seront vos meilleurs alliés pour prouver la malfaçon et exiger la réparation conforme.
• Connaissez vos garanties légales (parfait achèvement 1 an, bon fonctionnement 2 ans, décennale 10 ans) et utilisez-les en temps voulu, en n’hésitant pas à faire jouer les assurances (dommages-ouvrage et décennale) si nécessaire.
• Gardez trace de tout (photos, courriers) et respectez les procédures (recommandés, convocations contradictoires…) – un dossier bien documenté a beaucoup plus de poids.
• Privilégiez l’amiable, mais ne craignez pas le judiciaire si c’est le seul moyen d’être entendu. Montrez que vous irez jusqu’au bout pour faire valoir vos droits.
• Ne soldez l’affaire qu’une fois pleinement satisfait des réparations. Vous avez payé pour un ouvrage conforme, il est normal d’exiger qu’il le devienne.

En suivant ces conseils, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour résoudre la situation.

Il est compréhensible de se sentir démuni face à des malfaçons de construction, mais dites-vous bien que la loi est très protectrice des maîtres d’ouvrage en France. Les constructeurs ont des obligations et des assurances justement pour ça. Votre rôle est juste de faire valoir ces droits avec méthode.

Enfin, retenez l’importance du facteur humain : s’entourer d’un expert de confiance et éventuellement d’un avocat en protection juridique, c’est non seulement utile techniquement, mais ça vous soulage moralement. Ne restez pas seul face au constructeur si le dialogue est difficile – faites intervenir des tiers compétents.

Nous espérons que ce guide vous aura éclairé sur quoi faire en cas de malfaçons de construction. Armé de ces informations, vous pouvez aborder la situation avec plus de sérénité et de détermination. Votre maison ou appartement mérite la qualité prévue au contrat – et vous l’obtiendrez en suivant ces étapes.

Le site officiel du Service Public propose un résumé des recours en cas de malfaçons de construction et des garanties après réception. Cette ressource peut vous servir de check-list complémentaire pour vérifier que vous n’oubliez aucune démarche. N’hésitez pas à la consulter pour avoir en tête les différents délais et conditions légales lorsque vous entamez vos démarches. Bonne résolution de vos malfaçons de construction, et retrouvez vite la tranquillité dans votre bien construit comme il se doit !